Reclamar gastos hipoteca, cláusula suelo, plusvalía y lo que haga falta

En este artículo off-topic no voy más que a animaros a reclamar a los bancos y ayuntamientos lo que injustamente nos han cobrado. Como esto no es lo mío he contado con una abogada profesional, Carmen Romero Villa, que me ha llevado todas las gestiones y el asesoramiento.

Seguramente ya estás al tanto y quizás hayas hasta recuperado la injusta cláusula suelo de tu hipoteca pero hay otros dos conceptos que también dependiendo del caso puedes reclamar:

Para los gastos de constitución de la hipoteca no tienes más buscar la documentación y las facturas. En mi caso hay 4 conceptos que he reclamado:

  • Gastos de Notaría
  • Gastos de Registro
  • Impuestos de AJD
  • Gestión documental

En relación con nuestra condición de consumidores, la reciente jurisprudencia unificada por el Tribunal Supremo en Sentencia de 23 de diciembre 2015, considera que esta cláusula es abusiva, toda vez que ha sido impuesta sin ninguna negociación individual, creando perjuicio a esta parte, por lo que mediante la presente se le requiere previa a la vía judicial, para que reconozca la nulidad de la citada cláusula y reintegre los gastos abonados por la aplicación de la misma.

Y aunque el plazo para reclamar es hasta diciembre de 2019 he presentado ya en el banco la reclamación. Deben responder en dos meses y si hay que ir a vía judicial se va. ¡Basta ya!

A continuación os dejo información adicional de la abogada Carmen Romero Villa, cualquier duda contacta con ella: carmenromero.icas@gmail.com

INFORMACIÓN RECLAMACIÓN CLÁUSULA SUELO

  • SENTENCIA TS 09/05/2013 declara la nulidad de la cláusula suelo por falta de transparencia y por causar un desequilibrio importante entre las partes, sin retroactividad argumentado la seguridad jurídica
  • 2013 a 2016 a pesar de la Sentencia del TS, Juzgado de lo mercantil y posteriormente de 1ª instancia, así como Audiencias Provinciales dieron la razón a los consumidores en su reclamación al cese de la aplicación de la cláusula suelo desde el principio del contrato de préstamo hipotecario, pues una cláusula abusiva es nula y ha de entenderse por no puesta, y resarcir de los daños y perjuicios ocasionados por la aplicación de la misma (art. 1303 Código Civil y art. 82 Ley General de Consumidores y Usuarios)
  • SENTENCIA TJUE 21/12/2016 declaró que la Directiva 93/13/CEE del Consejo, de fecha 05/04/1993, sobre las cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores, debe interpretarse en el sentido de que se opone a una jurisprudencia nacional que limita en el tiempo los efectos restitutorios vinculados a la declaración del carácter abusivo

Por tanto, la retroactividad debe ser total, es decir, desde el inicio del contrato de préstamo y no solo desde 2013.

  • REAL DECRETO LEY 1/2017, DE 20 DE ENERO crea un procedimiento extrajudicial (Banco-cliente) para la reclamación de las cantidades cobradas indebidamente por la aplicación de la cláusula suelo, que debe iniciarse por el cliente.

1º El Banco debe informar a sus clientes que existe este procedimiento

2º El cliente debe reclamar al Banco para iniciar el expediente

3º El Banco tiene hasta 3 meses para contestar

Si el Banco considera procedente la reclamación tendrá la obligación de comunicar la amortización sin la aplicación del suelo  y el importe a devolver que será principalmente en efectivo y al que ha de aplicar los intereses correspondientes, pudiéndose acordar entre las partes otras medidas de compensación (mejoras en la hipoteca…)

4º Si el Banco no considera procedente la reclamación o el cliente no está de acuerdo con la cantidad ofrecida, éste puede acudir a la vía judicial (Juzgado de primera instancia), y el Banco será condenado en costas si la cantidad reconocida por el Juzgado es superior a la ofrecida por el Banco.

Las cantidades recibidas por la aplicación del suelo más los intereses indemnizatorios están exentos de IRPF, si bien el consumidor tendrá que regularizar las deducciones que les hubiese correspondido por vivienda habitual.

INFORMACIÓN RECLAMACIÓN CLÁUSULA GASTOS DE CONSTITUCIÓN DE HIPOTECA

  • ART 89.3 LEY GENERAL DE CONSUMIDORES Y USUARIOS califica como cláusulas abusivas, en todo caso, tanto “La transmisión al consumidor y usuario de las consecuencias económicas de errores administrativos o de gestión que no le sean imputables(numero 2º), como “La imposición al consumidor de los gastos de documentación y tramitación que por ley corresponda al empresario

Asimismo, se consideran siempre abusivas las cláusulas que tienen por objeto imponer al consumidor y usuario bienes y servicios complementarios o accesorios no solicitados.

  • SENTENCIA TS 23/12/2015 declara que quien tiene el interés principal en la documentación e inscripción de la escritura de préstamo con garantía hipotecaria es, sin duda, el prestamista, pues así obtiene un título ejecutivo (artículo 517 LEC), constituye la garantía real (arts. 1875 CC y 2.2 LH) y adquiere la posibilidad de ejecución especial (art. 685 LEC). En consecuencia, la cláusula discutida no solo no permite una mínima reciprocidad en la distribución de los gastos producidos como consecuencia de la intervención notarial y registral, sino que ha de recaer su totalidad sobre el hipotecante, a pesar de que la aplicación de la normativa reglamentaria permitiría una distribución equitativa, pues si bien el beneficiado por el préstamo es el cliente y dicho negocio puede conceptuarse como el principal frente a la constitución de la hipoteca, no puede perderse de vista que la garantía se adopta en beneficio del prestamista. Lo que conlleva que se trate de una estipulación que ocasiona al cliente consumidor un desequilibrio relevante, que no hubiera aceptado razonablemente en el marco de una negociación individualizada; y que, además, aparece expresamente recogida en el catálogo de cláusulas que la ley tipifica como abusivas.

Según el TS la cláusula que atribuye la totalidad de los gastos de la constitución de la hipoteca al consumidor prestatario es abusiva y por tanto nula. Así, el Banco debe devolver esas cantidades.

Para la reclamación es necesario aportar las facturas.

La reclamación va dirigida al departamento de atención al cliente y plazo para resolver es de 2 meses.

Por Carmen Romero Villa

 

Escribí esto el 22/02/2017

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